Решение ЦБ по ключевой ставке: как отреагирует рынок недвижимости

25 апреля состоится заседание Банка России, на котором будет принято решение по ключевой ставке. Мнением о том, как на него отреагирует рынок недвижимости, поделились представители ведущих девелоперов: Группа Родина, «Мангазея», ГК «Развитие», ГК ТОЧНО, «ЛУЧИ», «Мармакс».

Владимир Щекин, сооснователь и совладелец Группы Родина:

Если ЦБ примет решение оставить ключевую ставку на уровне 21%, никаких глобальных изменений не предвидится. Возможно, будут какие-то точечные снижения цен на вторичку - все же на этом рынке сейчас наибольшие сложности. Новостройки сохранят и цены, и спрос.

Если же ставка будет понижена, то рынок может начать реагировать, но при текущих ипотечных ставках значимого влияния оказано не будет. Мы не ожидаем, что они будут снижаться, чтобы подтолкнуть спрос на недвижимость. Однако в обозримом будущем, если наметится устойчивая тенденция на уменьшение ключевой ставки, банки отреагируют и снизят ставку по ипотечному кредитованию - начнет расти спрос, рынок немного оживится. При этом сильного роста цен на недвижимость мы не ожидаем: из-за более дешевых и доступных кредитов увеличатся продажи вторичной недвижимости, что создаст баланс между спросом и предложением.

Повышение ключевой ставки может негативно повлиять на рынок недвижимости. Если ипотечные кредиты станут еще менее доступными, многие люди могут отложить решение о покупке до лучших времен. Это повлияет, в первую очередь, на рынок вторичной недвижимости - продавцы будут вынуждены корректировать цены, чтобы привлечь покупателей. По новостройкам повышение практически не ударит: благодаря возможности получить рассрочку или использовать одну из множества льготных программ кредитования - от IT-ипотеки до господдержки семей - спрос будет стабильным. Качественные проекты, особенно в бизнес- и премиум-сегментах, останутся по-прежнему востребованы, а темпы строительства сохранятся.

Юлия Архангельская, руководитель управления развития коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея»:

С большей долей вероятности ключевая ставка останется на уровне 21%, максимум возможна корректировка на ± 0.25%. Несмотря на то, что мы наблюдаем более медленный рост цен, регулятору наверняка потребуется еще 1-2 отчетных периода, чтобы наверняка убедиться в устойчивости снижения инфляционных ожиданий.

Еще одна причина сохранения ключевой ставки - курс ЦБ на снижение массового кредитования. Несмотря на то, что систему прохождения процедуры андеррайтинга значительно упростили, выдачи кредитов все еще ниже, чем за первые три квартала 2024 года.

Несмотря на ожидаемое сохранение ключевой ставки - рынок должен отреагировать позитивно. Не исключено снижение ставок по базовым программам на 0,5-1%, как это было после предыдущих заседаний. Куда более важный вопрос как изменятся темпы выдачи по семейной ипотеке после недавнего обращения президента к крупнейшим банкам с требованием убрать комиссию.

Снижение ключевой ставки произойдет не раньше начала II полугодия. Первое снижение может произойти на 1-2%.

Виктория Анохина, коммерческий директор ГК «Развитие»:

Наиболее вероятным сценарием на заседании 25 апреля является сохранение ключевой ставки на уровне 21% годовых. При этом есть небольшая вероятность «символического» снижения показателя на 0,5-1 процентный пункт.

Резкое снижение ставки может ослабить рубль, что, в свою очередь, приведет к росту инфляции. Большинство экспертов ожидает, что ставка останется на текущем уровне, и рынок уже учел это в своих прогнозах. Небольшое возможное снижение на 0,5% также не приведет к ощутимым результатам, хотя может дать краткосрочный положительный эффект. Существенное изменение ситуации возможно только при снижении ставки на 5 пунктов.

При снижении ключевой ставки в диапазоне от 0,5% до 1% рынок недвижимости, скорее всего, отреагирует нейтрально или с небольшой позитивной динамикой. Это связано с тем, что такие изменения не создают значительных колебаний в экономической среде и позволяют участникам рынка сохранять уверенность в своих планах.

Добавлю, что колебания в 0,5-1% не вызовут резких изменений в спросе на жилье. В целом, рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным, и любые изменения в ключевой ставке в указанных пределах не приведут к значительным колебаниям в его динамике.

Ожидания по началу цикла снижения ключевой ставки в значительной степени зависят от динамики инфляции. В условиях, когда инфляция остается на высоком уровне, центральные банки, как правило, предпочитают удерживать ставки на повышенном уровне, чтобы не разгонять рост цен. Однако, если инфляция начнет демонстрировать устойчивую тенденцию к снижению, это может создать предпосылки для начала цикла снижения ключевой ставки.

Предполагая, что ключевая ставка должна снизиться до уровня хотя бы 8%, можно ожидать, что этот процесс займет от 1,5 до 2 лет. Если рассмотреть сценарий, при котором на каждом заседании совета директоров принимается решение о постепенном понижении ключевой ставки в пределах 0,5-1%, то при восьми заседаниях в год для достижения снижения ставки на 13 пунктов потребуется около двух лет. Таким образом, при условии стабильного снижения инфляции и последовательного подхода к изменению ключевой ставки, можно ожидать, что процесс ее снижения будет плавным и продлится в течение указанного времени. Важно отметить, что любые изменения в экономической ситуации, такие как резкие колебания инфляции или изменения в глобальной экономике, могут повлиять на этот прогноз и скорректировать временные рамки.

Гульсина Шакова, начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО:

Считаем, что 25 апреля ключевая ставка в очередной раз сохранится. Пока для ее изменения нет никаких предпосылок. Предполагаем снижение не раньше, чем улучшится текущая политическая повестка, на уменьшение могут повлиять и благоприятные прогнозы от предстоящих переговоров.

Однако, если представить снижение «ключа» даже на 1% - банки неизбежно начнут уменьшать базовые ставки, что окажет положительный эффект на рынок.

Ольга Нарт, заместитель генерального директора Deluxe-Курорта «ЛУЧИ»:

Текущая ситуация с ключевой ставкой действительно неоднозначна. Рынок, уставший от длительного периода высокой стоимости заемных средств, ожидает смягчения денежно-кредитной политики и появления более доступных финансовых инструментов. Однако позиция ЦБ остается консервативной, что заставляет нас прогнозировать два наиболее вероятных сценария: либо ставка сохранится на текущем уровне, либо произойдет символическое снижение, которое скорее обозначит возможный тренд, чем существенно изменит условия финансирования.

Важно понимать, что даже нейтральное решение ЦБ (сохранение ставки) рынок воспримет сдержанно-позитивно, так как это будет означать отсутствие ухудшения ситуации. Если же снижение все же произойдет, это, безусловно, отразится на ипотечных ставках, хотя и не сделает кредиты сразу доступными для массового покупателя. В любом случае, это поддержит текущий тренд на постепенное улучшение условий приобретения недвижимости.

Напротив, повышение ставки станет однозначно негативным сигналом для всей экономики. Уже сегодня мы наблюдаем, как многие девелоперские проекты заморожены из-за дорогого кредитования. Дальнейшее ужесточение условий приведет к продолжению этого периода стагнации, вынуждая застройщиков искать альтернативные, зачастую менее эффективные способы поддержания операционной деятельности. Это касается не только рынка недвижимости - высокая стоимость денег сдерживает развитие бизнесов в большинстве секторов экономики.

Анна Терехова, директор по продажам девелоперской компании «Мармакс»:

На наш взгляд, ключевая ставка сохранится на текущем уровне. Существенной реакции со стороны рынка жилья мы не ожидаем: его поддерживают альтернативные инструменты - оплата наличными, рассрочки и льготные ипотечные программы. Поэтому изменение ставки не окажет серьёзного влияния в краткосрочной перспективе.

Более заметного снижения можно ожидать ближе к концу года и то, скорее всего, оно будет незначительным